存量首套住房贷款利率调整 政策组合拳利好改善型需求人群

9月7日，在佛山施行“认房不认贷”近一周后，四大行以及广发等银行相继发布存量首套住房贷款利率调整细则，明确了存量房贷利率的调整范围、调整规则、申请方式及调整时间、申请渠道等内容。存量房贷利率下调后，哪些人群最受益？近日，记者采访了银行和行业专家，了解存量房贷利率调整对市场的影响。

中国银行官方网站公告截图。

2020—2023年佛山月度一二手成交量。/数据来源佛山住建局

惠及首套房购房人群

“这次存量首套房屋贷款利率调整的最直接影响是降低相关人群的还贷压力。”工商银行佛山分行相关负责人表示，此次调整主要惠及的人群有两类：一类是购房时是首套房，但贷款利率高于当时的房贷利率政策下限的人群；另一类是购房时不符合首套房标准，但按照目前“认房不认贷”的政策标准，可认定为首套的居民。

结合佛山本地情况，“二套转首套”存量贷款的调整，即对于原贷款发放时执行二套房贷利率的市民，按照当前佛山市房屋套数认定政策可认定为首套，可以在通过银行审核之后再进行利率调整。

具体优惠了多少？工商银行佛山分行工作人员算了一笔账：以一笔100万元、25年贷款期限、原按揭利率5.1%、等额本息还款的贷款为例，如果按期供完这笔贷款需支付利息约77万元。假设现在利率降到4.2%，那么25年供完这笔贷款所需利息约61万元。总利息节省约16万元。

从四家银行发布的公告整体来看，存量房贷利率下调后，最低不低于相应期限的贷款市场报价利率（LPR）或贷款发放时的全国下限，如当地下限高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为当地下限。

同时，对于符合条件的存量首套住房贷款，客户无需提交申请，银行将统一通过批量调整的方式进行调整。但是，“二套转首套”存量贷款需要主动申请并提供相关材料，如果原来执行固定利率的，则需要先转换为LPR定价的浮动贷款利率，再进行调整。

预计改善型置业成交会有增长

近几年，佛山二手存量房的成交占比不断提升。从佛山市住房和城乡建设局公布的最新数据来看，在今年上半年，二手房成交已经超越一手房。

“一整套政策组合拳下来，对于改善型客户最有利，预计今年四季度，改善型置业的成交会有明显增长。”合富研究院高级分析师曹绍林表示，如果只是单一的认房不认贷，这对佛山楼市的影响很有限，但在“一年内卖一买一退税”“认房不认贷”“首套二成二套三成”“三项专项附加税调整”等综合作用下，最直接利好的是“刚改”客户群体。根据上周末公司代理销售的楼盘数据，110~143平方米的改善户型销售有明显的提升。

曹绍林表示，从9月7日四大行发布的降低存量房利率细则来看，符合条件的家庭每月可以省下一笔钱供日常消费等，对刺激内需也至为关键。

(编辑：陈聪)