新时代“枫桥经验”顺德实践③丨顺德区人民法院：“分层递进”化解物业纠纷，为建设“安居顺德”贡献司法智慧

开栏语：为认真贯彻党的二十大精神，进一步落实省委政法委《广东省开展1+6+N基层社会治理工作体系建设的指导意见》，顺德区委政法委联合佛山新闻网推出《发展新时代“枫桥经验”，书写“1+6+N”基层社会治理体系建设顺德答卷》系列报道，聚焦“把顺德建设成为全国最安全稳定、最公平公正、法治环境最好的地区之一”的目标，充分展示各级各部门坚持和发展新时代“枫桥经验”的创新实践，努力建设更高水平的平安顺德、法治顺德。本期，我们聚焦顺德区人民法院如何通过“分层递进”的方式化解物业矛盾纠纷。

“诉前调解成功数和成功率双提升，进入诉讼的案件以及案件上诉率均下降。”这是顺德区法院在推进物业管理领域矛盾纠纷诉源治理工作中交出的一张亮眼成绩单。

“小物业”牵动着“大民生”，顺德区法院坚持和发展新时代“枫桥经验”，以构建多方力量共同参与的物业纠纷调解格局为目标，创新“分层递进”工作方式，力争将更多矛盾纠纷化解于诉前阶段。2023年1月-9月以来，顺德区法院物业案件诉前调解成功数由去年同期的887件，上升为1028件，诉前调解成功率上升为47.95%，而进入诉讼的案件以及案件上诉率均实现下降。

这份优异“成绩单”背后有何密码，一起来破译一下！

瞄准源头症结

前移物业纠纷预防端口

物业纠纷往往涉及物业企业及众多业主等多个利益方，单靠物业、社区的力量难以解决。顺德区法院主动延伸司法职能，瞄准物业纠纷源头，推动更多法治力量向前端预防发力。

精准发力法治宣传。今年，顺德区法院共举办宣讲会2场，普法活动1场，与重点物业公司召开座谈会3场，宣讲会吸引了区内多家物业企业工作人员参加，在普法活动现场设立法官咨询点，当场进行法律宣传，解答群众提出的相关法律问题。同时，顺德区法院还通过微信公众号推送相关物业纠纷案例、制作物业纠纷常见法律问题解答小册子等形式开展法治宣传，让群众能够更深入的理解物业相关的法律知识。通过这些法治宣传途径，将物业矛盾纠纷化解在诉前、化解在萌芽、化解在家门口。

3月31日，区法院与物业管理协会召开物业纠纷法律宣讲会。

7月12日，顺德德和社区举行物业纠纷宣讲会。

9月23日晚，德和社区举行“送法进社区”活动。

弥补物业合同漏洞。今年7月，顺德区法院与顺德区住建局联合对区前期物业服务合同中的规范条款进行修改和重新拟定，以合同的形式从源头厘清业主与物业双方权利义务关系，并将诉前先行调解程序正式列为前期物业服务合同的重要条款，从源头消除可能引发物业纠纷的隐患，并规范引导纠纷诉前分流。

司法建议提供“良方”。顺德区法院通过发出司法建议，祛除行业顽疾，规范行业自觉履约。针对物业纠纷反映出的社会治理问题，从前期物业服务合同条款、小区业主自治共治、房地产企业行业监管、专项维修资金提取、物业公司信用等级考核机制、小区内私搭乱建行为处理、排除总表制转供水供电隐患等七方面向区住建局提出司法建议，区住建局高度重视并进行了函复，形成了多方合力，压实各方职责，促进物业管理规范化。今年7月，顺德区法院联合区住建局、区物业协会对两个诉讼中矛盾冲突激烈的重点小区进行了实地走访，现场收集问题清单，当场向物业服务企业发出了整改建议，引导物业企业及时整改，自觉全面履行物业合同相关约定。

汇集多元力量

推动物业纠纷诉前化解

面对物业纠纷呈现多样化、复杂化的态势，顺德区法院积极转变物业纠纷治理理念，探索联调对接工作机制，实现行业调解、人民调解、民事案件审理等多种纠纷解决方式有效衔接、配合。

引入行业调解力量。9月26日，顺德区法院联合区物业协会正式成立“物业管理领域矛盾纠纷诉调对接工作站”，工作站组建起“人民调解+专业审判”的调解队伍，通过物业自行承接、法院委派等方式，引导物业纠纷先行流向物业调委会进行化解，逐步实现从诉讼主导解决纠纷为主过渡到行业自治和自理模式。此外，顺德区法院与佛山市房地产行业协会也开展了相应的诉调对接工作，充分发挥行业自治组织的独特优势，助力实现物业纠纷的诉前调解。

9月26日，物业管理领域矛盾纠纷诉调对接工作站揭牌运行。

衔接行政调解资源。今年9月，顺德区法院与顺德区住建局联合印发《关于开展涉房地产纠纷诉调对接工作的方案》，将物业纠纷纳入区法院与区住建局涉房地产纠纷的诉调对接范畴。通过联合政府部门，整合调解资源，将各自特色调解方式相互串联，实现部门联动、信息共享、执行互动，进一步提升物业纠纷调解的工作效能。

发挥人民调解作用。顺德区法院积极打造试点社区，建立人民法庭与社区居委会的联调对接工作机制，由专业法官深入社区，定期开展纠纷化解、法律咨询，共同搭建信息共享平台，利用社区居委员会接近矛盾发生地的优势，及时掌握物业纠纷发生情况，借力社区调解力量适时介入纠纷化解。

4月14日，顺德区法院大良法庭德和社区和解工作室挂牌成立。

今年4月，德和社区人民调解委员会接到一起物业纠纷案件，某小区业主反映邻居违章加建影响其生活，因此与物业公司产生了矛盾。顺德区法院法官了解到此情况后，邀请自然资源局、司法局、综合执法局开展联合调解，共同到该问题楼盘进行勘查，现场定性，最终促使责任人拆除了违建，投诉人停止诉访。此纠纷的化解是顺德区法院将法院诉前调解与人民调解、行政调解进行有机衔接、相互借力的成功尝试。

顺德区法院与行政部门联动化解纠纷，对现场进行勘查。

顺德区法院与行政部门联动化解纠纷案件调解现场。

做强后端阻击

巩固物业纠纷调处质效

物业服务纠纷案件具有涉及事务多、标的金额小等特点，通过“分层递进”方式进一步强化诉源治理、深化案件繁简分流，推动更多纠纷诉前和解、案件快速审理，

同类案件集中专审。今年以来，顺德区法院将原分散于各法庭的物业纠纷案件集中在立案庭（诉讼服务中心）审理，实现调解、送达、审判的全链条集约化办理。通过统一起诉模板和裁判尺度，有效提升物业纠纷案件审批的规范性和效率。今年1月-8月的物业纠纷案件平均审理周期比2022年缩短了8天。

示范审判调判结合。顺德区法院积极探索判决一案影响一片的工作机制，目前正在推进尝试示范判决，在处理类型化、群体性物业纠纷时，从一个200余件的物业纠纷系列案件中，选取了三件案件进行先行审理，希望通过这三件案件的诉讼，引导该批系列案达成和解，为其他物业纠纷驶入解纷快车道打下基础。

顺德区法院“分层递进”的工作方式，实现了物业纠纷案件的繁简分流、轻重分离、快慢分道，将大量物业纠纷有效化解在诉前阶段。“接下来，顺德区法院将着力于行业调解和人民调解力量的培育工作，让各民间调解组织更加专业和有效地运转起来，让各方调解力量能够有机整合起来。”顺德区人民法院立案庭庭长郭珮琳表示，顺德区法院还将把物业纠纷的诉源治理与“无讼社区”建设、人民法院调解平台“进乡村、进社区、进网格”等工作相结合，将诉源治理的触角从全行业下沉至各社区乃至各小区、各楼栋，逐步前移矛盾纠纷的化解防线，助力构建更加和谐安居的平安顺德。

9月21日，德和社会开展社区调解员培训，助力提升调解质效。

(编辑：潘绮婷)